郑州某小区 每日经济新闻资料图
这段时间，在多个社交平台上，类似 「0 首付拿下人生第一套房」 等购房者经验分享的帖子正引发网友热议。
当记者私聊发帖人，询问如何操作时，他们则会亮明房地产中介的身份，转至其他平台向记者详细介绍购房方案。
连日来，郑州、南宁等多地监管部门均对 「0 首付」 购房所潜含的风险，发出了警示。
据郑州市房管局介绍，「0 首付」 通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。
南宁市住建局在回应有关 「首套住房 0 首付」 的问题时明确表示，「0 首付」 购房方式存在风险和不确定性，并非一种可持续的购房方式。
有网友评论：高评高贷，老手段了，只不过现在是开发商配合你。
首付 「0 元购」，开发商还能 「返现」
据中国证券报，谈及具体操作方法，通过某社交平台转介的中介小徐向记者举例，位于广州黄埔区某楼盘备案价为 1.7 万元/平方米，成交价在 1.2 万元/平方米。
根据广州地区政策，首付比例需在 15% 以上，也就是说客户可向银行借贷总房款的 85%。开发商会与银行合作，按照备案价做一份购房合同，并以该价格向银行贷款，多贷出的资金由开发商打给客户作为首付款。
「这套房子 85 平方米，合同注明的房子总价为 145 万元，实际上这套房子卖 102 万元。以 85% 的比例向银行贷款 123 万元，多贷出来的 21 万元，开发商会直接打给您。您带着这笔钱来付房子首付，真正 『不掏一分钱』 就买房。」 小徐说。
不过，「在 『0 首付』 的操作中，购房者还需要支付一笔贷款服务费，加上维修基金，总共支付七八千元。」 一位中介人员如是说。
今年 7 月 30 日，郑州一房产中介对记者表示，当地有数个楼盘都能操作 「低首付」。
「第一种方式类似高评高贷。」 他称，比如有项目现在 「首付 1 万上车」，总房款是 100 万元，购房者只需付 1 万元首付，剩余 99 万元全部贷款。因为银行最高贷款比例是 85%，相当于按备案价约 120 万元去申请贷款，实际上开发商只卖 100 万元，贷出来的钱几乎覆盖总房款。
低首付的另一种方式是 「首付分期」，上述郑州中介称，比如总价 100 万元的房子，首付款 15 万元，前期购房者先付 5 万元，剩余的分期支付。「这种方式下，前两三年还款压力会比较大，除了偿还正常月供，还要把分期部分还清，跟第三方机构贷款的话，也会有一定的额外利息。」
低首付、「0 首付」 操作并非只在郑州，南宁也有数个楼盘宣称可以操作，只不过方式是返现。
「比如首付款 15 万元，开发商能返现 13 万～15 万元，因为每套房源返现的金额不同，有的能做到 『0 首付』，有的则是低首付。」 当地一中介表示，操作起来很快，比如今天订了房，在售楼部签合同交首付款时，开发商会把钱打到购房者相关人士账户上，用来支付首付。
事实上，早在一年前，据新京报，「郑州很多新盘都推出了类似 『0 首付』 的广告，『0 首付』 就是你 『一分钱不用付全额走贷款』，因为楼盘原先价格高，现在价格低，按照原价位贷款的话，相当于做高贷款，贷款部分就能覆盖目前的总房价，这样购房者就可以实现全额贷款，现在市场不好，政策卡得不严，不少新盘都是这么操作的。」
去年年中，据南方都市报，在多个社交平台，以 「0 首付」 为卖点的大量售楼广告，让首付不足的购房者心动不已，这些房源以二手房为主，其中也不乏一手房源，IP 地址显示有深圳、广州、佛山、云南、重庆等多个城市。
为了赚取中介佣金，有少数中介抱着侥幸心理，为首付不足的购房者 「出谋划策」。有房产中介私下向记者透露，一手房市场在管理上相对严格，「负首付」 和 「0 首付」 现象相对少一些，但该现象在二手房市场并不陌生。不少房产中介公司和贷款公司存在合作关系，对于首付不足、征信和流水均符合条件的客户，他们会将其介绍给贷款公司，贷款公司根据客户实际情况制定相应的贷款方案。
属于 「骗贷」，多地监管部门已出手
国家金融与发展实验室特聘研究员任涛认为，0 首付购房会让购房者、商业银行以及整个房地产市场都受到风险波及。
业内资深人士表示，借助高评房屋价格等违规行为实现 0 首付购房，不仅会增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，并且属于 「骗贷」 行为，如果银行在审批环节发现异常将不会批准贷款，并对购房者个人信用造成负面影响。
同时，「0 首付」 购房涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，得不到法律保护。若房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者很难依法追责索赔。
「楼盘 『0 首付』 往往在市场持续走低的行情之下才会出现，这反映出一些地方的市场仍未走出低谷，房企对未来信心不足。」58 安居客研究院研究总监陆骑麟表示。
克而瑞分析师表示，「0 首付」 活动并不意味着 「一分钱首付都不出即可购房」 的活动，此类活动可分为开发商垫付首付、通过消费贷等方式支付首付以及 「高评高贷」（在购房过程中使房产评估价高于实际成交价） 三种操作方式，由于这些操作是否合规有待商榷，因此容易被叫停。
根据克而瑞调研，这类营销活动多以 「0 首付」 为噱头助力买力来访，但从实际效果来看，其在促成交易方面效果不佳。
针对近期 「0 首付」、低首付购房等现象，7 月底以来，多地监管部门已经出手，向公众提示相关风险，并向房地产开发商、房地产中介等机构发出警告。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，从商品房销售的角度来看，0 首付、低首付的方式是违规的，往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等操作，本身就是明令禁止的。
「0 首付、低首付的方式看起来似乎没有手续费，但为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介筹措资金，既会产生新成本，又会产生更多融资风险。尤其是有些机构提供的融资利滚利，一不小心就会掉入金融陷阱。」 他表示。
