中建和颂九里售楼处沙盘 每经记者 包晶晶 摄
溢价封顶拿地、指导价 8.3 万元/平方米，2024 年北京首场土拍，丰台区西南五环内大瓦窑 「双子星」L42、L44 地块花落中建信和与京能，两宗地块仅一路之隔，最终两均以土地上限价格+摇号 （提交高标准住宅建设方案） 成功出让，京能置业摘得 L44 地块，中建信和摘得 L42 地块，溢价率均为 15%。
但土拍时的高光并没有一直延续，两块地中相对较难打造的 L42（即中建和颂九里） 从 6 月开盘至今只有 3 套网签。
图源：北京市住建委官网
8 月 12 日，中原地产首席分析师张大伟向 《每日经济新闻》 记者分析：「不好卖的原因很多，但核心就两点，一是北京现在市场很 『卷』，和颂九里价格没有优势，产品也没有什么特色；二是这个区域的竞争比较激烈。」
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开盘两个月网签 3 套房
6 月 21 日，每经记者走访发现，L42 地块硬伤明显，三角形状对楼栋排布挑战相当大。项目一共规划 9 栋楼，以 17～18 层小高层为主，也有 8 层的洋房，主力户型是 113 平方米三居和 135 平方米四居，最大的是 163 平方米四居。
首开的 8 号楼、9 号楼，户型为 112 平方米三居和 134 平方米四居，楼栋位于地块边角更靠近京港澳高速路位置。
「我们整体的布局属于围合式，虽然说您看着是在我们红线的位置上，但是前面有一片宽 50 米、长 300 米的市政园林。」 置业顾问小丁 （化名） 对 《每日经济新闻》 记者说。
另一方面，该地块距离地铁站稍远，与竞品相比不占优势。
为了抢抓去化，和颂九里放出了大招：降价。
小丁为每经记者计算了一套 9 楼 134 平方米四居室房源的优惠情况：单价 81556 元/平方米，总价 1100 万元出头；如果当日认购还能再享九九折，叠加首开优惠九八折、首付优惠九九折、司庆月优惠九九折、渠道专属优惠九九折，最后总价为 1036 万元，相当于打了九四折。
不过，两个月以来，项目合计网签数量是 3 套。
北京市住建委官网显示，8 号楼 1 单元 802 已签约，601 和 1101 已经联机备案。
图源：北京市住建委官网
根据每经记者在售楼处现场看到的价格公示表，8 号楼 1 单元 802 的拟售建筑面积单价应为 80222 元/平方米，但北京市住建委官网显示的网签成交均价是 68933.21 元/平方米，而当初项目指导价是 8.3 万元/平方米。
项目一房一价表
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区域项目竞争激烈
「我们开售的 8 号楼、9 号楼，价格较低，但后期比如 4 号楼，开盘单价会高一点。」 小丁指着沙盘对每经记者解释，「通过后面的价格把利润找回来，最终整个项目出完，会达到均价 8.3 万元/平方米上下，因为每个项目都是低开高走，不可能上来就卖得贵，越卖越便宜。」
按照小丁的说法，8 号楼、9 号楼的位置在小区内不算最佳，而两个月仅网签 1 套、预订 2 套的业绩，也在一定程度上反映了市场对这个板块的价值判断。
值得注意的是，大瓦窑板 「双子星」 地块周边仅 2 个新项目，分别是天阅山河和国誉万和城，均在 2020 年 7 月拿地，目前已经陆续交房。其中，天阅山河 （云阅嘉苑） 三年半前以均价 8.1 万元/平方米开盘，已转入现房销售，但仍有较多房源没能卖出。国誉万和城 （泽誉嘉苑） 的情况稍好一些，住宅还有大约 35 套现房可售。
而距离中建和颂九里 3.6 公里的小瓦窑地块，华曦府 （金泷悦嘉苑） 销售情况尚可，余尾盘 10 套左右，不过网签均价是 7.5 万元/平方米。
那么，大瓦窑区域的二手房价格又如何？
链家平台显示，目前项目周边在售房源不多，国誉万和城、天阅山河各有 2 套在售，挂牌均价在 8.5 万元/平方米；紧邻的 10 年房龄的经济适用房丰泽家园共有 29 套挂牌，挂牌价从 3.7 万元～5.4 万元/平方米；大瓦窑绿洲家园 22 套在售，挂牌价 3.7 万元～4.9 万元/平方米。
一站地铁之外的万科中粮假日风景，房龄 15 年左右，二手房均价 6.8 万元/平方米；建邦枫景 5.6 万元/平方米。
相比之下，和颂九里的价格要高出二手房一大截。
而 「双子星」 的另一颗——京能·西贤府，7 月开盘，同样均价是 8.3 万元/平方米，目前北京市住建委官网仍无网签记录。
根据置业顾问的推介，大瓦窑板块定位丽泽商务区 「后花园」，乘坐地铁约 15~18 分钟就可以到达丽泽。但丽泽商务区本身仍然在持续建设中，成为成熟且有辐射作用的城市副中心仍待时日。而定位 「承接丽泽商务区外溢居住需求」 的大瓦窑片区，其城市规划和界面在目前市场下行趋势中能否支撑起 8 万元/平方米单价的 「雄心」？
「这个区域竞争激烈，要么价格降得特别多，要么产品特别好，否则卖得都不好，不仅仅是这个项目。」 张大伟说。
