孟晓苏解析日本 「失去的二十年」 系列文章之四
中日房地产舆论污名化比较：
从 「鲸落幻象」 到 「灰犀牛论」 的轮回警示
孟晓苏
2025 年 7 月 10 日
与日本 「失去的二十年」 前后交错发生的，是舆论污名化房地产与政策失误恶性循环屡屡在中国重演。1991 年日本房地产崩盘的烟尘弥漫全球之时，中国房地产业刚刚在 1992 年 「南巡谈话」 后起步。日本舆论场对房地产的系统性污名化——从 「经济毒瘤」 到 「负动产时代」—— 迅速漂洋过海，成为中国批判房地产业的话语母本。
回顾日本房地产泡沫破裂前后的舆论生态，再审视当下中国媒体与舆论场的部分表述，相似之处令人警醒。若任由舆论滑向日本式叙事，「失去的二十年」 或许真的会在中国异地重演。
一、舆论的瘟疫，污名化叙事的跨国复制
日本房地产崩盘后，一套高度模式化的污名话术迅速成型并体系化。媒体将房企标签为 「经济毒瘤」 与 「社会癌细胞」，指责其 「抽干了制造业的血液」，是 「产业空心化」 的罪魁祸首 。社会活动家发起 「反不动产运动」，购房者被粗暴划分为两类：投机客是 「啃食社会根基的蝗虫」 斥为 「国贼」，普通购房者则是 「愚昧接盘侠」。这些标签否定住房需求的合理性，使政策救助失去民意基础。
在中国网络上类似的极端表述比比皆是，比如，称 「房地产是泡沫经济」，是妨碍经济发展的 「最大灰犀牛」，房地产是 「经济毒瘤」，房地产发展 「祸国殃民」 等，说挤压了实体经济的生存空间，占据了过多的资金、土地资源，阻碍了产业升级转型。这些几乎是直接从日本传入的说法，迅速成为中国舆论场的主流，隔断房地产与实体经济的关系，否认房地产作为支柱产业对经济的带动作用。
当日本 《朝日新闻》 将房企描述为 「吞噬实体经济的癌变组织」 时，中国媒体同步将房地产成为 「绑架经济」 的强盗；当日本 NHK 的纪录片 《负动产时代》 渲染 「继承房产等于继承债务」，民间流传的 「三个榻榻米换不了一碗荞麦面」 的极端案例，彻底瓦解了市场信心。中文互联网则一度热捧 「房价未来如葱」 的末日预言。对房地产业的污名化叙事迅速完成跨国复制，影响到政策层面的举措，让我国付出了重大的经济代价。
媒体推波助澜的 「鲸落理论」 更成为致命幻象。1992 年 《读卖新闻》 社论宣称 「房地产泡沫如病入膏肓的巨鲸，沉没才能滋养实业之海」，预言制造业将因房地产死亡而重生。现实毫不留情地对这种论调打脸，在房地产低迷后，日本制造业投资萎缩了 28%，创新更是停滞了十年之久。鲸落之后万物未生，只有断骨连筋的产业阵痛——这是日本用二十年换来的最沉重警示。
没想到这句 「一鲸落、万物生」 的虚假预言居然在中国流行于舆论场。主管ǔ部门负责人指责：「居民购房挤压了消费」；有企业家称：「资金只有从房地产流出，才能流向制造业」；股市专家则断言：「资金离开房地产就会进入股市」。实际上楼市低迷后全社会消费欲望降低，居民面对房价下降造成巨额财富价值损失，宁可存钱也不消费；相关产业普遍陷入困境，失业率迅速增加；股市更是长期低迷，再三救市也于事无补。
表：日本房地产污名化关键词体系与中国的复制
二、 中国叙事复制，从泡沫论到道德绞杀
日本崩盘的历史阴影直接投射到中国房地产的启蒙期。1992 年中国房改启动时，日本 「土地神话」 破灭的新闻正席卷全球媒体，「房地产泡沫论」 被一些研究人员引入中国后，迅速成为中文报刊的高频词。这种跨时空的恐惧植入，使中国房地产从诞生起就背负上原罪。
舆论污名的复制呈现三波浪潮：
第一波：泡沫论移植 （1990 年代末）：日本 「地价暴跌 70%」 的案例被大量引用，催生有人做出 「中国楼市要步日本后尘」 的论断；
第二波：道德上批判 （2010 年代）：「炒房团」 现象引发对房产购买的声讨，指责居民购房是 「投机」，与日本 「反不动产运动」 中 「国贼」 指责如出一辙；
第三波：崩溃性预言 （2020 年代）：先预言 「房地产是最大灰犀牛」，再通过划定 「三条红线」，对房企停贷、断贷，把一批本来得到银行支持的好企业人为地变成坏企业。
日本舆论的 「需求否定论」 在中国变异升级。当日本媒体宣称 「住房总量过剩」 时，中国舆论场则宣称 「中国有 35 亿套空置住房」、「有 6.6 亿栋楼」，并且刻意忽略 2.9 亿农村转移人口的居住困境和人均面积差距。中央要求规划建设保障房的决定也被人吐槽，非说 「现有住房足够 40 亿人住」；房企纾困被污名为 「救投机客」，精准复制了日本社会 1996 年阻挠政府减税计划的舆论暴力。
近年来，「房奴」 一词在网络上广泛流传，虽有一定现实基础，但也被部分舆论夸大和片面解读，仿佛购房者都被房产压得喘不过气来，忽视了房产也具有资产属性和增值潜力的一面。
房地产开发商被推上道德审判台，网上遭到谩骂是常事。还把房地产研究学者称为 「开发商的走狗」。有开发企业家抱怨：「媒体主力是买不起房的年轻记者，他们就用报道泄愤」，这言论反加剧了舆论对开发商的敌视。这种对立情绪使 2011 年住房限购政策出台时，舆论场充斥 「终于开始收拾奸商了」 的欢呼。
三、政策的模仿，合成谬误与经济代价
中日政府对房地产业都存在深层次矛盾心态：既依赖其拉动经济，又恐惧泡沫风险。这种分裂催生政策摇摆，最终经常滑向合成谬误。
日本 1990 年的 「总量规制」 成为灾难导火索。大藏省强制要求 「不动产融资增长率不得超过总融资增长率」，与央行加息形成政策叠加。本意是抑制投机，结果触发资产抛售潮。更荒诞的是，在房价自由落体阶段，政府因畏惧 「纵容投机」 的舆论指责，竟逆势加征 0.3% 地价税，是打垮虚弱市场的最后一击。
中国精准复刻了这一政策路径：
1、「限购限贷」（2011 年）：主管部门对各大城市强推 「住房限购」 措施，银行则推出限贷政策。严苛政策直接终结了中国经济高增长。2012 年中国 GDP 增速从 8% 以上跌落下来，从此结束了持续 35 年的高速增长；
2、「三条红线」（2020 年）：金融监管机构针对房地产企业发布的 「三条红线」，包括剔除预收款后资产负债率不得大于 70% 等硬指标，使房企融资断崖下跌。大批头部房企债务危机引爆行业流动性枯竭；
3、逆向调节 （2022-2024）：市场冰冻期多地反而加强预售资金监管，复制了日本的 「惩罚性征税」 逻辑。
政策代价触目惊心。2021 年房地产市场销售额为 18.2 万亿元，以这个数据为衡量基准，2022 年减少 5 万亿、2023 年减少 6.5 万亿、2024 年减少 8.5 万亿，只剩下 9.7 万亿。今年 1-5 月销售额仍然在下降，投资下降 10.7%。
更严重的问题是，我国首次出现全国性房价大幅度下跌，其中 「法拍房」 加速楼市信心崩盘。房价跌幅到 2024 年底已经达到了 30%，今年 1-5 月还在继续跌，可能会跌掉 40%。我国城镇住房价值占居民家庭财富的 70%。房屋价值下降 30% 就让 120 多万亿元居民家庭财富就此蒸发，损失额折合 16.5 万亿美元，比 2008 年金融海啸时美国房价下跌的损失 11 万亿美元还要高出 50%，等于丢掉了全国一年的 GDP，是人类历史上非战争时期的最大楼灾。
四、基础差异，中国抗风险能力的防火墙
中国具备日本泡沫期所缺乏的结构性防御机制：
真实需求支撑：中国城镇化率年均提升 1% 创造 400 万新增城市人口，日本 1990 年城市化率已固化在 70%；
金融防火墙：银行贷款首付红线严于日本泡沫期，2025 年房企 「白名单」 制度隔离了风险；
政策工具箱：2025 年超 160 城出台 340 条优化政策，央行降准释放万亿流动性，与日本错失黄金救援期形成对比。
制度创新正在突破污名化陷阱。2025 年政府工作报告将 「稳住楼市」 纳入总体要求，住建部推行 「收购存量商品房作保障房」 政策，全国已认购超 6000 套实现库存转化。更突破性的是 REITs 试点扩围，为房企开辟轻资产转型通道。
表：中日房地产危机应对机制对比
五、结语：逃离历史轮回的路径
日本 「失去的二十年」 本质是舆论场与政策层的双重塌方，媒体用 「恶魔化叙事」 替代经济分析，政府被民意绑架放弃专业决策。当前中国官媒呼吁 「理性看待市场变化」，住建部部署 「舆论引导」，正是防止重蹈覆辙的关键之举。
当务之急是破除房地产与实体经济对立的伪命题。正如三菱地所住宅业务仅占销售额 33% 却支撑其商业帝国，中国房企的转型生机恰恰在于从 「开发商」 蜕变为 「城市服务商」。历史证明，危机中最危险的往往不是崩盘本身，而是集体理性被舆论狂潮淹没。
日本的教训深刻警示我们，中国应高度警惕类似的舆论倾向，避免陷入日本式的叙事陷阱。媒体要增强社会责任感，客观、全面、理性地报道房地产市场，避免片面、极端的表述，正确引导公众预期。同时，政策制定者要坚定政策定力，基于市场实际情况和发展规律制定政策，不被不合理的舆论所左右，兼顾短期市场稳定和长期发展，推动房地产市场的平稳健康发展。