深圳罗湖区红岭中路某大厦遭遇悔拍 图源｜每经记者 陈荣浩
一个多月前的 5 月 13 日，位于深圳罗湖区红岭中路的一栋 6 层老楼，在阿里法拍上演了 「抢楼大战」。
当时，经过 34 名竞拍者的 450 轮角逐，这栋老楼最终以 1.14 亿元成交，溢价率高达 379.6%。
但 6 月 23 日，竞得方河北邢台清河县千代文化传媒有限公司 （以下简称千代传媒） 悔拍，缴纳的 475.5 万元保证金也可能 「打水漂」。
来源：阿里法拍
目前，该标的物已重新以约 2378 万元起拍价上架，将于 7 月 24 日再次拍卖。那么，这家传媒公司为何宁愿损失巨额保证金也要 「退出」？
6 月 25 日上午，深圳资深法拍顾问朱志强通过微信向 《每日经济新闻》 记者分析称：「很大可能是竞买人举牌举过头了，之后又认为成交价过高。」
朱志强指出，在深圳法拍市场，独栋写字楼较为罕见。而位于商业中心区域的写字楼，对正处于发展阶段的新兴民营企业具有极大吸引力。尤其是独栋楼宇，可作为企业总部，其物业价值本身就不言而喻，更能在对外展示企业形象时产生积极影响。
6 月 26 日傍晚，每经记者多次拨打千代传媒公开渠道电话并发送短信，但未获正面回应。
当日晚些时候，一位自称是千代传媒法务部的人士通过电话回应每经记者：「相关信息暂时不予通告。」
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土地使用年限只剩 8 年
位于罗湖区红岭中路的这栋 6 层建筑，建筑面积约 3333 平方米，起拍价 2377 万元，折合单价 7131 元/平方米。
今年 5 月 13 日，34 名竞买人开始轮番出价，其中有人在 1 分钟内加价 2080 万元，将价格从约 2426 万元直接拉至 4505 万元。经过 450 轮竞价，最终以 1.14 亿元成交。
来源：阿里法拍
天眼查数据显示，千代传媒成立于 2021 年 8 月，注册资本为 300 万元。
从评估报告看，这栋 1982 年建成的老楼，土地性质为商业办公用地，土地使用年限为 1983 年 4 月 8 日至 2033 年 4 月 7 日，到拍卖时仅剩约 8 年使用权。
6 月 23 日上午，每经记者实地走访了解到，上述被法拍的项目距园岭地铁步行约 2 分钟，旁边为建设集团大厦，从外立面就可直观地感受到房屋的建筑年代。
该标的物产权属于深圳市建设 （集团） 有限公司，2011 年，恒大以 16.64 亿元收购该公司部分股权，根据当时的媒体报道，恒大方面表示 「建设集团物业未来有纳入深圳旧改范围的可能，看中其巨大的升值潜力」，曾宣称要建 600 米摩天大楼。
6 月 23 日，阿里拍卖平台显示该标的物 「交易未履行」。
根据竞买须知，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
邢台市政府信息公开资料显示，千代传媒董事长为李献国，他于 2018 年入驻快手短视频平台，成为情感主播。
目前，李献国出镜的快手账号粉丝数已接近 7000 万。
02
存在一定旧改预期？
对于此次悔拍，不少业内人士向每经记者分析称，意料之中，核心原因在于成交总价过高。
每经记者注意到，此次法拍房源若真按照 1.14 亿元成交，那么成交单价将达到约 3.42 万元/平方米。
深圳房天下数据显示，此次法拍房源周边住宅楼盘 （如鸿翔花园、园岭新村、国城花园等） 的挂牌均价在 7.2 万~13.5 万元/平方米不等；周边在售写字楼 （如城脉中心·璟喜、深业泰富广场、笋岗中心润弘大厦等） 均价在 5.2 万~10 万元/平方米不等。
相比之下，周边与此次法拍房源相近楼龄的写字楼，如地王大厦销售均价 2.56 万元/平方米，艺丰广场销售均价 2.51 万元/平方米。
罗湖笋岗片区写字楼情况
6 月 25 日下午，该区域房产中介刘先生告诉每经记者：「写字楼租金与地段有较大关系，如果在同一地段，写字楼建筑品质、装修标准等都会影响租金，这边 （指园岭/红岭中路一带） 的写字楼租金一般在 70~160 元/平方米·月。」
每经记者先后走访了该法拍房源周边的中民时代广场、物资置地大厦、HALO 广场四期等写字楼。其中，中民时代广场为 1995 年竣工的项目，目前租金普遍在 70~88 元/平方米·月，另外每月还需额外收 25 元/平方米物业管理费。
而物资置地大厦和 HALO 广场四期整体楼宇保养更好，租金水平相对更高。当日记者看到的两处写字楼房源，租金价格约 110 元/平方米·月，无需再单独计算物业管理费。
被法拍房源估值情况 来源：阿里法拍
贝壳研究院数据显示，截至 6 月 22 日，深圳用途为办公的二手房源，今年累计成交 858 套，环比下跌 4.9%，同比上涨 15.8%。
6 月 26 日下午，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信向每经记者分析称，竞买人在竞价法拍时，可能更多的还是基于对深圳市场房价预期的看好，认为深圳市场当前的房价已经处于 「底部区域」。
另外，因项目整体楼龄较老，存在一定旧改预期。
不过，李宇嘉也提到，目前国内旧改风向正在转向，不太可能像以前一样大拆大建，而是转向综合整治。
「至于悔拍，有可能是因为整体价格拍得太高了，企业后续补缴资金的压力较大；也可能是背调后发现项目可能存在司法纠纷、产权纠纷等。」 李宇嘉表示。
朱志强预计，该标的重新拍卖整体会相对理智，大概率不会再出现非理性竞价情况。
截至发稿，千代传媒方面并未正面回应记者关于高价拍卖以及最后悔拍的原因。
