本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：有漾，题图来自：AI 生成
地产市场低迷的时候，你能见到的开发商一定是大的央企国企，比如保利、金茂、招商等等，毕竟大船才能更好地抵御风浪。反观中小型房企，特别是民企，往往抵御不了地产行业周期长、投资大的高压，只能选择及时退场。
但，有没有发现？最近一些地产新面孔，特别是民企势力逐渐强大，勇敢拿地，准备大干一场。
据统计，全国上半年民企拿地比例高达 21%，相比 2024 年全年增长 4%。
而在上海，这个形势甚至更加猛烈。从土拍市场就能看到今年新面孔是真的多，甚至有些是在其他城市也都没有见到过的神秘玩家。
2025 年现在上海已出七批土拍结果公开，一共 32 幅地，而这些新面孔就占了将近 20%。
细心的朋友可能发现了，有些新玩家看名字，都不像是做房地产的。
你是不是也好奇，他们究竟来自哪里，为何又选择在这个时刻进入上海楼市？
一
新面孔们的背景都是什么？
首先是新面孔中最让人惊讶的一类：精工、科技行业的跨界民企。比如在最近一批土拍中脱颖而出的制造业民营企业 500 强：长江精工，其主营的也是精工一类：钢结构建筑设计、研发、制造、施工一体化业务。
看看它以往承建的项目，就知道确实是行业大佬。大多是国家级大型公共建筑，比如国家体育场 「鸟巢」、北京大兴国际机场、上海环球金融中心、及沙特国王塔等标志性大工程。
图源：长江精工官网
而深厚的工程经验让其在住宅地产的开发上也算有的放矢。
而且，要注意的是：长江精工多年来深耕的不仅仅是施工，它也是最早从钢结构专业分包转型为 EPC 施工总承包（承包商负责项目的设计、采购、施工整个生命周期）的企业之一。也就是说，长江精工在房地产开发上的优势积蓄已久，从设计到运营都不是一张白纸。
这次的转行升级，很有可能是这类企业厚积薄发的展现机会。
如果说长江精工的转型还有厚实的后端基础，那另一个新面孔堪称勇猛：科技公司新易腾。
是不是听起来非常陌生，好像没有听过任何相关项目？
陌生就对了，因为它压根就跟房地产没什么关系。新易腾是一家依托科技赋能的消费级智能终端产品研发、销售及解决方案服务商，与华为、苹果等国际品牌都有深度合作。
新易腾总部效果图，图源：上海市人民政府官网
当然，它也并非真的没有一点经验就敢孤身闯进地产行业。它选择了与进军一线的地方豪强浙江房企宇诚集团一起合作。后者也算是老江湖了，从浙江湖州、德清等地，到 2023 年开始逐步向杭州、北京等大城市转移。
而新易腾+区域强势房企的组合，打造的就是 「房地产+新兴科技产业」 的模式，很有可能旨在整合资源，打造具有创新性和差异化的项目，这次也许可以期待一个具有颠覆力的新物种的出现。
第二类是挥金入局的 「煤老板」。
内蒙古伊泰集团今年进军上海楼市，接手了原恒大在北外滩的一线江景地块。
这家企业就是大家口中常说的不差钱的 「煤老板」，伊泰集团是以煤炭生产、运输、销售为主业的能源企业，位列 2025 中国民营企业 500 强第 229 位，总资产超过 1000 亿元，2024 年的营收就达到了 510 亿元。
一句话概括：真的有钱。
而且，伊泰从 2006 年就开始投资房地产了，在呼和浩特做了 「伊泰·华府世家」 等中高端改善楼盘。一直以来主要专注的就是高端楼盘，力求持续积累高端楼盘开发优势，随后扩展到海口、成都、北京等中大城市，主攻豪宅市场。
在成都的伊泰天骄，以 170% 的超高得房率，3.1—4.2 米的超大层高坐稳豪宅一线，产品力十分扛打。
而这次入驻上海，在品牌和口碑都比较弱势的情况下，预计会在产品上付出更多的努力，打响上海的第一盘。
同样路线还有祺祥旺宇，虽背后不是资源型矿主，但其母公司是全球最大的车身冲压件模具制造商之一的上海屹丰汽车模具制造有限公司，造血能力不输矿产。
这次到上海一拿地就创下了 20w/㎡的全国新的单价地王，投资强度和资本实力就不用再多说了吧？依旧主打一个不差钱。
最后一类：擅长开发运营高端项目的外企。
外企初进上海市场，单打独斗压力较大，所以更多的新面孔选择了和深耕上海多年的央国企、大厂合作。
比如新加坡星狮选择和国贸共同开发松江低密地块，前者带来丰富的资金，而国贸毫无疑问，拥有开发松江别墅板块最全面的经验。
无独有偶，新加坡的庆隆年初就和金茂合作拿下了虹口区滨水地块，主要做改善型住房，庆隆丰富的国际化高端住宅的开发优势估计会在这个项目有明确的体现。
当然，这也对外企后期在上海继续拿地发展有很好的助力。
二
都来上海拿地开发新业务，但仔细琢磨，各个流派拿的地还真不大一样。
那他们究竟都在上海拿了哪些地？
深挖这些今年跑步入场的民企选的地块，不得不佩服他们的眼光，因为他们比我们想象中的还要谨慎、理性。
先来看一下他们具体的拿地情况：
低密、高溢价都是拿地大趋势。
跨行民企首选周边配套资源完备的低密小地块，容积率大部分都在 2 以下。
比如长江精工拿下的闵行区 MHC10402 单元 24A-06A 地块，用地面积不到 1 公顷，同时容积率仅为 1.6，无需配建保障性租赁住房；同时中小套型比例仅为 30%，也就是说，这块地的目标就是精致低密的改善型住房。
这还只是地块本身的优势。靠近颛桥水文化公园的闵行区颛桥板块，周边河道生态环境优异，亲水资源丰富；公共交通、商业配套、教育、医疗，甚至包括社区服务都已经是交付完成状态，妥妥能享受到的资源。
更重要的是产业集聚与人才支持：地块靠近漕河泾光华园、光华文创街区、莘庄工业园区等产业高地，这些园区聚焦人工智能、高端制造业、文创等新兴产业。可以说，这个项目从拿地就提前锁定了客群：高收入、高学历的高端人才。
相似背景的新易腾和宇诚集团拿地策略同样如此：青浦区 QPC1-0009 单元 75-04 地块，地块体量较小，较为方正，容积率仅为 1.79，同样没有配建保障房要求，小户型的比例也只有 40%。
发现了吗？这类地有着共同的特征：周边已有交付的配套、低密、大户型比例高、总价投资低、推出量较少。
不妨再说得直白一点：产品去化压力小，投资回报周期短。
毫无意外，这样的地就是跨行房企的香饽饽，首选之地。
不缺钱的老钱们拿的不是核心滨江地块，就是市中心绝版低密风貌别墅区。
比如 7 月的时候，背靠全球最大的车身冲压件模具制造商的祺祥旺宇拿的就是衡复不会再有的风貌别墅区，这是衡复风貌区十年以来唯一新增的地块，后面大概率也不会再有了。
煤老板伊泰集团拿地同样看好绝版地块，钻石级别——北外滩 HK286A-03a 号地块，这还真不是我夸张。
我们来看看地图：
坐拥北外滩一线江景，隔江就是陆家嘴三件套和东方明珠，没有任何遮挡。做个对比，7 月土拍产生的北外滩 hk315-11 地块地王都没有离黄浦江这么近。
当然，回溯一下煤老板在上海买进盛况地产的过往战绩，这样的现象倒也是不稀奇。
煤老板这样的资源傍身选手在上海历来拿的都是烫金地段。早在 2023 年，就有多个矿产集团全资买下上海陆家嘴的中粮海景壹号公寓、静安的大悦商务中心、苏河湾中心写字楼。
没有例外，全是上海的核心区位。不差钱的企业们选择这样地块的原因其实也很简单粗暴，盈利可期。稀缺地块本身就具有保值能力，何况这些地块上还能开发溢价较大的高端住宅。同时加之初期投资大的门槛，又帮他们阻挡了一部分竞争者，压力更小了。
三
大家都知道，现在地产行情低迷，不再是那个投钱就能躺赢的时代。那为什么还有越来越多的企业愿意冒险进入上海这个对他们来说全新的市场呢？
从他们的拿地策略，其实就能看出一二。总结下来，无非以下几点：
1. 上海还能吸引外来人口买房
第七次人口普查数据显示，上海常住人口中外省市流入占比高达 42.1%，这是一个大的基数。
再往下看，上海吸引到的人还能买得起房，才是关键。
表露出来的市场供需关系也很明显，上海楼市需求持续稳定。
另一方面，上海在土地供应和住房结构上较早实现了 「双轨统筹」，商品住宅与保障房同步推进，使得整体供需关系处于相对平衡状态。
现在的市场，只有一线城市能稳得住房价。
而其中表现最好的，上海当之无愧。2024 年全年，一线城市房价同比连续上涨的城市只有 1 个，就是上海。
另一侧，三线城市全面下跌，内卷严重且供需失衡。这也是我们能看到地方房企逐渐向上海转移投资的重要原因。比如内蒙古伊泰这类本土企业因区域市场遇冷、需求萎缩，才不得不向外寻求转型和业务拓展。
2. 在上海，能造好卖房子的土地变多了
随着 7090 政策的正式退出，以及自然资源部对低密度住宅的明确鼓励，土地市场的逻辑正在发生深刻转变
图源：上海市住房和城乡建设管理委员会官网
刚性面积约束松动，房企在产品定位上拥有了更大的自主权。
同时，低密导向又呼应了改善型客户对空间舒适度和居住体验的升级需求。
「双高双竞」从土地出让环节就将品质承诺和产品标准纳入竞争核心，从源头要求行业 「拼产品」。
什么意思？精准匹配改善需求、具备较强去化能力的中高端产品有地可建了。要求 「质量」 超越要求 「速度」，也让土地没有陷入狂热状态。
这对以高质量而非资本运作见长的民企来说就是最大的利好，他们有机会依靠自身多年积累的产品、供应链、技术优势迅速适应这轮质量竞争。在上海的下一个周期获得主动权，增大收益，也算是看得见的未来。
3. 保值的豪宅市场，就数上海最大
当下投资环境复杂低迷，具备稀缺属性的高端豪宅，正成为资金寻求避险与保值的重要选择。
而上海，毫无疑问就是豪宅大本营。2024 年成交的 3000 万以上豪宅，上海就占近六成。
上海不仅拥有坚实的高净值客群基础，市场流动性和抗跌性也经过多轮周期的验证。
这才让越来越多现金流充裕、注重资产安全的外地企业与开发商，正将目光聚焦上海，尽力争取稀缺板块土地，本质还是通过布局核心资产来增强抵御风险的韧性。
四
民企们重仓回归上海楼市，其实是一种市场回暖的信号。
毕竟，面对当下风云诡谲的投资环境，他们可谓是春江水暖鸭先知，对于行业的敏锐度不会低于任何人。他们愿意进来，必定还是因为有利可图，煤老板这样的老钱都回到市场里了。
更惊喜的不止是民企入市，而是能看到越来越多的超新面孔：非地产类企业开始投资地产项目。
比如新兴产业——新易腾这样的智能行业的投资注入楼市。这意味着资本依旧看好房地产，更确切地说是看好高质房地产。
而对于上海地产同行们来说，这依旧是一种提振信号：专注好产品，还有市场。
而对于购房者来说，这兴许是更好的信号：新面孔的加入对上海来说可能会产生积极的鲶鱼效应。
不止一次听到外地朋友们说，上海的产品力还是有待提高啊。
其实这也不全然是产品的问题，之前的政策还是一定程度阻碍了上海产品力的研发。而现在，刚好在这样一个各项政策利好、各类新兴房企涌入的窗口，想必未来新房市场产品力的竞争不会小。
要知道：神仙打架，消费者受益。当房企们都开始造好房子，才能让更多人住上好房子。谁能忍住，不去期待上海未来市场上的好房子迸发的景象？
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：有漾