文章来源：财联社
财联社 10 月 15 日讯 （编辑 杨斌）显露出 「债性」 的 REITs 近来持续调整，二级市场的成交活跃度也探至 「冰点」。进入 10 月，REITs 市场的日换手率在不足 0.4% 徘徊。与之形成对比的是，一级市场延续火热，不时有新项目提前结募或曝出超高认购倍数。业内提示，近期一二级估值价差和市场流动性收缩，认购倍数居高不下，打新收益或边际下滑
下半年，REITs 市场表现不佳。尽管中证 REITs 全收益指数在 8 月下旬一度企稳，但 9 月以来指数持续阴跌，「十一」 长假前后的近 12 交易日有 10 天收阴。今日，中证 REITs 全收益指数下跌 0.33% 收于 1051.93 点，已回到今年 5 月初的位置。
图：中证 REITs 全收益指数日 K 走势
（资料来源：Choice 数据，财联社整理）
业内人士认为，下半年 REITs 资产受债市利率波动的影响较大，「债性」 表现较强。此外，份额解禁等因素也对市场有扰动。10 年国债收益率目前在 1.76% 的水平，较 6 月低点上行了约 13BP，9 月末最高时曾突破 1.80%。
根据广发证券地产团队的统计，三季度 C-REITs 表现出更强的债性，三个月同中债新综合指数的相关系数分别为 0.85、0.87 和 0.91，二者的行情走势呈极强的正相关性，且同权益市场表现出较强的负相关性。
相对长端利率，中金公司固收研究团队认为，C-REITs 本轮估值调整更为缓和，差异主要来自配置需求和流动性不同的影响。
在价格下跌的同时，REITs 二级市场的成交活跃度不断探底。数据显示，9 月 REITs 市场日均换手率只有 0.48%，为一年多来新低。进入 10 月，REITs 市场日换手率仍在不足 0.4% 徘徊。
图：REITs 市场日换手率
（资料来源：Wind 数据，财联社整理）
中金公司固收研究团队认为，成交进入 「冰点期」 或反映市场对于当前估值存在较大分歧，仍在寻找新的价格平衡点。四季度，内外部扰动仍影响大类资产波动，REITs 在波动中寻底。潜在正向催化剂包括：长端利率企稳；风险偏好适度回落，红利风格再受关注；项目基本面企稳；事件型催化如行业政策利好，特别是流动性改善政策。
与二级市场逐渐冷清形成鲜明对比的是，REITs 一级市场依然火热。10 月 13 日, 中信建投沈阳国际软件园 REIT、华夏中海商业资产 REIT 均启动公众发售环节，双双因有效认购规模超过募集上限而提前结束募集并启动比例配售。此前，华夏中海商业 REIT 网下询价超 374 倍。另外 9 月首单外资消费 REITs——华夏凯德商业 REIT 发售，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达 535.2 倍和 252.6 倍。
不过，打新的收益正在收窄。9 月两单新上市的 REITs 首日表现不及 7、8 月上市的 REITs，行情延续性也较差，上市 5 日后即转跌。且与此前上市首日即大涨 30% 的消费中心项目相比，9 月新上市的这两单消费中心项目表现不及以往。
图：今年新项目上市后的表现
（资料来源：Choice 数据，财联社整理）
对于拥挤度较高的打新策略，中金公司固收研究团队提示，近期一二级估值价差和市场流动性收缩，认购倍数仍居高不下，收益或边际下滑，建议审慎评估高发行溢价项目。