2024 年楼市进入下半场，7 月开局房企业绩表现如何？
7 月 31 日晚间，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等机构分别公布了 2024 年前 7 月百强房企销售榜单。据中指研究院数据，今年前 7 月，百强房企销售总额为 23909.4 亿元，同比下降 40.1%，降幅较上月继续收窄 1.5 个百分点。另据克而瑞数据，7 月份，百强房企实现销售操盘金额 2790.7 亿元，环比降低 36.4%，同比降低 19.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。
《每日经济新闻》 记者梳理发现，TOP100 房企销售总额同比降幅已连续 5 个月收窄。从房企销售规模来看，前 7 月销售总额超千亿元的房企共有 6 家，较去年同期减少 4 家；销售总额超百亿元的房企共有 51 家，较去年同期减少 34 家。
「重点房企销售降幅仍较大，但边际性略微改善。」 中指研究院企业研究总监刘水分析认为，前期出台的政策对市场提振可持续性较弱，市场仍处于深度调整过程，重点城市的限制性政策如限价、限购应该基本取消，以提振行业信心。随着下半年市场高基数影响减弱，重点房企销售降幅将会逐步收窄，但市场仍处于筑底阶段。
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销售总额降幅连续 5 个月收窄
据中指研究院数据，2024 年前 7 月，百强房企销售总额为 23909.4 亿元，同比下降 40.1%，降幅较上月继续收窄 1.5 个百分点，已连续 5 个月收窄。
保利发展、中海地产、绿城中国、万科和华润置地仍以较大优势保持在房企头部阵营。不过，头部阵营房企的排名在 7 月份又发生变化，绿城中国超越万科跻身行业 TOP3，万科则退居第四位。具体来看，排在行业前三位的保利发展、中海地产和绿城中国，销售额分别为 1986 亿元、1616 亿元和 1475.2 亿元；万科和中海地产分别以 1465.3 亿元和 1402 亿元排在第四和第五位。
由于下半年开局的 7 月即是淡季，因此各阵营房企单月销售额普遍不及 6 月。据中指研究院数据，7 月单月，百强房企销售额同比下降 19.4%，环比降低 35.2%。克而瑞数据也显示，7 月百强房企实现销售操盘金额 2790.7 亿元，环比降低 36.4%，同比降低 19.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。
不过，部分房企在 7 月份的业绩表现抢眼。其中，保利发展以 253 亿元的销售额领跑百强房企，绿城中国和万科分别以 210.1 亿元和 198.1 亿元排在第二和第三位。不过 TOP10 房企中，建发房产、滨江集团、越秀地产和龙湖集团 7 月的销售额均不到百亿元。与此同时，也有部分房企如远洋地产、联发集团、电建地产等，7 月销售业绩增长较快，其中远洋地产的全口径销售额达 85.2 亿元，联发集团则达到 43.4 亿元。
从各销售阵营房企的表现来看，据中指研究院数据，今年前 7 月，销售额超千亿元阵营房企共有 6 家，较去年同期减少 4 家，销售额均值为 1518.8 亿元；第二阵营 （500 亿-1000 亿元） 房企共有 6 家，较去年同期减少 1 家，销售额均值为 602.0 亿元；第三阵营 （300 亿-500 亿元） 房企共有 5 家，较去年同期减少 15 家，销售额均值为 399.0 亿元；第四阵营 （100 亿-300 亿元） 房企共有 34 家，较去年同期减少 14 家，销售额均值为 171.3 亿元。
值得注意的是，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低。据克而瑞统计，7 月份，百强房企门槛值均降至近年最低水平。其中，降幅最大的是 TOP10 房企阵营，销售操盘金额门槛降低至 526.5 亿元，同比降幅达 47.4%；TOP30 房企门槛值 142.3 亿元、TOP50 房企门槛值 88.9 亿元，同比分别降低 42.1%、40.4%；TOP100 房企门槛值则降低至 41 亿元，降幅为 37.8%。
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去库存仍将是房企主要目标
百强房企销售业绩的持续下滑，也与 7 月份房地产市场 「供需两淡」 有关。克而瑞监测的重点 30 城，7 月新房供应量和成交量环比分别下降 25% 和 30%，同比分别下降 18% 和 13%，未能达到二季度月均水平；重点 30 城前 7 月成交量累计同比降 36%，但降幅收窄了 3 个百分点。
值得注意的是，近期关于房地产的利好消息不断。党的二十届三中全会审议通过 《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，指出要 「加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求」「支持城乡居民多样化改善性住房需求」「充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准」；7 月 22 日，央行下调 1 年期和 5 年期以上 LPR 分别至 3.35%、3.85%；7 月 30 日，中央政治局会议提出 「要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。」
在地方层面，广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建筑面积 120 平方米以上的住宅不限购；郑州取消商品住房销售价格指导，将适量供给低密改善性住宅用地；南京、石家庄、廊坊等地则从提高公积金贷款最高额度、优化套数认定标准、支持公积金支付首付等方面满足购房者合理住房需求；北京、昆明等超百城支持住房 「以旧换新」。
从今年前 7 月销售增速放缓的现状来看，房企借力政策加紧去库存仍将是主要目标。对此，中指研究院建议：一是房企应重点关注最新政策，如 5 年期以上 LPR 此次为年内第二次下降，意味着购房者月供压力将得到进一步减轻，预计将对房企去库存起到积极作用；二是加强活动促销推动项目去化；三是加强锻炼销售团队的接待能力和销售能力，为 「金九银十」 做好准备。
刘水表示，预计未来几个月政策支持力度将进一步加大。未来几个月，重点城市将会逐步贯彻落实党的二十届三中全会精神，进一步加大支持房地产的力度。随着下半年市场高基数影响减弱，重点房企销售降幅将会逐步收窄，但市场仍处于筑底阶段。
对于后市，克而瑞认为，受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8 月整体成交预期延续低位波动，与 7 月成交规模持平或小幅微增。
