本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：蔡越坤，原文标题：《房价都在跌，偏偏这里在涨》，题图来自：视觉中国
「证都没到手，倒先赚了近六万元。」 付倩倩自己都觉得不可思议。
9 月 28 日，付倩倩刚入了手一套定边县城核心地段的二手房。过户手续办完，房产证还没捂热，国庆长假就已到来。
谁料假期头一天，带看客户当场拍板：42.8 万元，全款，不算增值税、中介费，以及所有税费——而她几天前拿下这套房时，总价还不到 37 万元。
房子不满两年，5.3% 的增值税外加杂七杂八的税费合计超 7%，买家却连眼都不眨，付倩倩颇为激动。
2024 年开始，付倩倩便一头扎进定边县的房屋中介行当。短短一年，她亲眼见证这座陕北小城房价 「一路狂飙」。
国庆节回乡，二手房和新盘的上涨依旧是饭桌上最热的谈资。哪套独栋别墅刚挂就已经被客户预定了，哪个新盘客户已经开始排队摇号，关于房子的故事在这座小城轮番上演。
付倩倩的经历并非个例。当一、二线城市在调控与观望中跌跌不休时，定边却像驶入了另一条轨道。付倩倩说，截至 2025 年 10 月，定边县新开盘商品房均价已普遍突破 5000 元/平米，而 2022 年同期尚不足 4000 元/平米。三年间，县城新房价格累计上涨逾 25%，涨幅明显。
与之形成鲜明对照的，是陕西省会西安房市的冰冷行情。贝壳研究院数据显示，2025 年 9 月西安二手房均价 12234 元/㎡，同比再跌 10.1%，环比也下滑 1.4%；自 2022 年二季度攀上约 1.6 万元/㎡的历史顶峰后，便一路下坠，三年间跌去近四分之一，与全国多数一、二线城市的走势相似。
然而，定边这座人口不足 40 万、GDP 刚过 430 亿元的塞上小城却逆势上扬，走出一条令人瞠目的 「独立行情」。
「石油小城」 房价凭啥一直涨？
定边县隶属被誉为 「中国的科威特」 的榆林市，位于陕西省西北部，榆林市最西端，陕甘宁蒙 （区）七县 （旗）交界处，有 「三秦要塞」 之说。是陕西省的西北门户、榆林市的西大门。北宋庆历二年 （1042 年），时任陕西经略安抚招讨使的范仲淹，以 「底定边疆」 之意取名 「定边」。
全县总土地面积 6920 平方公里，户籍人口约 36 万人。其中城镇人口约 5 万人，乡村人口约 31 万人。
定边是全国县级区域油气产能第一大县。石油探明储量 16.18 亿吨，含油面积 5000 平方公里，天然气探明储量 3000 亿立方米，含气面积 4992 平方公里，县境内共有油气井 3.4 万多口，原油最高年产达 800 万吨，天然气最高年产达 6 亿立方米以上，全县油气当量超过 1000 万吨。
当地老百姓都知道，县城财政主要是靠石油经济。尽管如此，定边县毕竟是一个县城，但是不少优质小区的单价已经突破 7000 元/平方米。
西安房价都在跌，定边的房价为啥一直涨？
付倩倩一句话总结：还是老百姓有比较高的需求。
在她接触的客户里主要有两类：第一类，备婚型。父母替儿女买婚房，标准一路抬升。她举了一个比较 「浮夸」 的案例：最近一对新人谈婚论嫁，女方家里开出 「三件套」——独栋别墅，带小院，约 100 万元；新车一辆，约 20 万元；彩礼 12.8 万元＋「女儿零花钱」26.8 万元。三金、酒席另计，一场婚礼先砸 160 万元。
第二类，学区型。县城实行 「学区划片＋提前一年落户」 新政，想让孩子进重点小学、初中，家长必须提前一年把房子买定。
2000 年左右，县城周边农村的小学一个班有三十来个孩子，读书声能飘到庄稼地。可如今，那些校园多半大门紧锁——学生几乎全涌进了县城。
农村人口持续外流，陪读家庭成群结队地搬进城，买房、租房需求一股脑儿叠加，也成了定边县城房价 「跌不动」 的隐形推手。
还有一类 「大改善」 也在把房价往上抬——县城稀缺的独栋别墅。
付倩倩记得清清楚楚：2022 年新区那批毛坯独栋，开盘价才 50 万元一套；三年过去，同一片区的毛坯已经涨到 80 万元，要是开发商带装修或房东 「豪装」 过的，挂牌价普遍冲过 100 万元。
「县城里能有一块自家院子、能停车、能种花的房子，这类房子还是比较稀缺的。」 她说。
能涨多久？
定边的二手房还会涨吗？付倩倩心里其实也没底。
入行一年多，她只见过房价往上走：看房人多、房东跳价、成交火热，县城里挂招牌的中介公司一口气冒出二十多家——五年前这里几乎找不到 「房产中介」 四个字。
行情带旺收入，她平均每月能拿到近万元，在县城已高过大多数公务员的工资，还不用坐班打卡。只是这股持续升温的 「小阳春」 还能烧多久，她不敢断言。
万先生今年 8 月刚把自住的那套 15 平方米电梯楼房出手——小区在县城是公认的高档盘，还自带 「学区」 光环。房子最终成交价 130 万元，折合单价 8600 元平方米；2017 年他只花了约 60 万元，八年房价翻了一番还多。
「涨得太快，心里反而不踏实。」 万先生说。眼看同小区房源屡创新高，他动了 「落袋为安」 的念头：隔壁即将开盘的新盘，毛坯才报 5500 元平方米，位置和学区也不差，环境还更敞亮，他想趁机换套更大的。
可一聊到房价逻辑，他直摇头：「西安省城房价都在跌，咱们一个陕北县城却年年蹿，这本身就不合理。」
「炒完就得回落，再过两年价格大概率要往下掉。」 万先生称。在他看来，眼下的热度不过是阵风。
付倩倩坦言，这波猛涨还有个原因，过去两年，县城新推楼盘一只手数得过来，房源瞬间稀缺，房价自然蹿得高。
而从去年开始，好几个项目同时开建，交付节点都集中在一两年内。如果新房批量上市，供需天平开始反转，价格还能不能稳住，她心里也没了底。
9 月 15 日，国家统计局公布最新数据：2025 年 8 月，70 个大中城市商品住宅销售价格环比全线回落，同比降幅亦在持续收窄。
一边是省城西安的房价仍在下探，一边是 「边塞小城」 定边房价的逆势上扬，后者还能涨多久，已成了县城百姓茶余饭后最热的谈资。
（应采访者要求，付倩倩为化名）