红星资本局 10 月 23 日消息，上海房地产 「沪七条」 政策实施已三周，政策效果如何？
日前，红星资本局走访了上海内环、中环、外环的多个房产中介与新楼盘，了解到新房、二手房的成交量均有所上升。其中，内环的成交量环比提升 2-3 成，中外环翻倍增长。此外，住宅密集的地区，进店咨询量也有所上升，不过由于此前积累了大量房源，成交价基本不变。
一线从业者们向红星资本局表示，「沪七条」 新政实施第一个月，市场活跃度明显提升。11 月与 12 月的成交量表现将决定市场是否真正回稳。
有楼盘一天卖了 20 套房
已有投资客进场
在房地产从业者们看来，住房限购调整、调整住房税收两条政策对楼市的刺激效果较好，优化住房信贷主要利好低价的刚需房。
一名美凯龙爱家的房产中介向红星资本局表示，「将个人对外销售住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年」 这一条的力度较大。「现在利率在降，『五改二』 的话，普房的税收只要过两年就免征了。」
「沪七条」 提出降低房贷首付比例，首套住房从 「不低于 20%」 调整为 「不低于 15%」，二套房贷从 「不低于 35%」 调整为 「不低于 25%」；实行差异化政策区域从 「不低于 30%」 调整为 「不低于 20%」。
「上海市市中心房价较高，还贷压力较大。（降低首付） 对外环三四百万元的纯刚需群体来说实用性更高。」 一名房天下中介说。
「沪七条」 还将非沪籍居民购买外环外住房的社保或个税年限从 3 年缩短为 1 年，这也让政策在外环的效果更加显著。
金茂府是位于外环外的新楼盘，其销售顾问告诉红星资本局，「沪七条」 确实提升了新房的成交量。「社保要求降低后，更多的人来看房。9 月 30 日后利率降低，有一批人把我们的小户型房全买走了。」
他特别指出，「沪七条」 调整了限购政策后，已经有投资客开始进场。「我们 10 月 1 日一天就卖了 20 套房。有一个客户是专门做资产运营的，判断现在房价处于低点，止跌回稳，和同事三个人一人买了一套。」 在他看来，上海房价上涨与投资者进场有一定关系。
该销售顾问还看好上海市未来新楼房的售价。其表示，上海市商品住房用地溢价率 10% 的上限要求取消后，成交地价由市场化竞价确定，开发商的拿地成本上升。
有房产中介回忆道：「5 月底发新政策，7 月我们的成交量有 100 多套。」
二手房交易量明显提升
议价空间变小
上海内环某房产中介告诉红星资本局，楼市新政对市中心的影响较小。由于市中心的房源较少，房价稳定，同时倒挂现象较为严重，新房 16 万元/平，二手房超 20 万元/平。
上海某二手房门店价格展示
房天下的房产中介提到，新政后确实有房主上调售价，在他看来，二手房价格短期内不会有大的变化。
在住宅密集的陆家浜，美凯龙爱家的房产中介向红星资本局指出，「沪七条」 出台后，整体成交量有所提升，不过房价没有明显地涨价或者跳价。「以黄浦区的网签数据为例，我们之前每周的成交量只有 45 套左右，新政出台后现在有 60 套左右。」 他提到，新政后一个明显的变化是议价空间变小，「以前能砍价 5%-10%，现在不好砍了。」
上海黄浦区二手楼盘
浦东御桥位于上海中环，这里的房产中介告诉红星资本局，顾客的看房积极性和成交量都提升了，10 月截止到 10 月 21 日，已成交近 60 套，比上月提升近一倍。
上海浦东新区某楼盘
多名房产中介都认为，「沪七条」 在中外环的效果更加明显，主要体现在成交量与咨询量提升，成交价格基本不变，房租呈下降趋势。成交的房产以低价的刚需房为主，投资客户较少，置换需求尚需一段时间才能体现。「有置换客户趁此机会卖掉了外环的房子，准备换到市区，这个过程需要两三个月。」
上海二手房日均成交量同比增加 80%
上海市房地产交易中心数据显示，9 月 30 日至 10 月 17 日，上海新房成交 26 万平方米，日均成交 1.4 万平方米，较去年同期日均成交增加 40%；二手房成交 10739 套，日均成交 597 套，比去年同期日均成交增加 80%，成交价格止跌企稳。
一手住房外环外项目来访量增幅为 28%，高于全市平均增幅。二手住房外环外成交占比提高至 57%。其中，100 平方米以下的刚需住房成交占比提高至 77%，在缩短增值税征免年限的政策利好下，次新房成交占比有所上升。
外环外一手住房项目预定成交中，「沪七条」 扩容需求预定成交占 10% 左右。10 月以来，「沪九条」「沪七条」 两个政策扩容的群体购买住房约 1730 套，占同期成交量的 15%。自 「沪九条」 实施以来，支持的购房群体已购一二手住房约 19400 套，占同期成交量的 19%。
