广州，落实 「取消限购、限售、限价」
广州，仍是四大一线城市中，救市最激进的一个。
6 月 13 日，广州市发布了 《提振消费专项行动实施方案 （征求意见稿）》，其中提到：
有序减少消费限制。落实好 「全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率」 等存量措施。
事实上，去年 9 月份，广州已经全面放开了限购、限售，也早已经降低了贷款首付比例和利率，都有政策明文。
在广州购房，无论核心区还是外围区，早就没有了任何门槛。
只有限价没有发明文，但实际上也已经取消。采取了只说不做的态度。开发商仍需进行价格备案，但官方不再提供指导价。
换句话说，广州早就取消了限购、限售、限价。所以，文件中广州采用的措辞是 「落实」。
这一次在 《征求意见稿》 中再次强调，可能是想借助媒体的力量，再进行一波宣传。
目的也已经达到。这几天，主流媒体纷纷跟进报道了此事。
财联社的报道如下：
时代财经的报道如下：
21 世纪经济报道如下：
每日经济新闻的报道很特殊，用了 「广州结束 15 年楼市调控史」 的标题。
广州工具箱中救市工具基本都用光了，剩下的只有取消限贷。
如果后续广州取消限贷，广州又将成为首个解除取消 「四限」 的一线城市。
广州救市如此激进背后，是广州楼市面临的尴尬。
02
尴尬的广州楼市
在全国房地产整体向下的这三年，广州可以说是一线城市中救市最激进的城市。
去年限购大放松背景下，广州成为首个全域不再限购的一线城市，向二线城市看齐。其房贷利率是一线城市中最低，和二线城市齐平。
去年四季度，一线城市集体大力度救市之下，北京、上海、深圳的房价均上涨了，尤其是上海和深圳，新房与二手房价格，双双上涨。
但广州却是个例外，作为唯一一个全面不限购的一线城市，放开力度最大的一线城市，新房和二手房价格从未上涨过。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从上面数据可以看到，去年 9 月份之后，北京新房与二手房虽然没有出现过同时上涨的局面，但新房和二手房都交替上涨过，特别是二手房从去年 10 月份一直上涨至今年 3 月份，到 4 月份才转跌。
上海的新房一直就没有跌过，持续上涨。二手房从去年 10 月到今年 5 月份，仅出现了两次下跌。
深圳从去年 11 月份开始，新房和二手房价格环比均上涨，一直到 4 月份才开始双跌。
广州方面，去年 12 月份，广州新房环比下跌 0.1%，同比下跌 9.1%；二手房环比下跌 0.3%，同比下跌 10.9%。而且，新房与二手房价格同比跌幅均在全国前十。
和上海相反，广州的新房价格持续下跌，仅 1 月份环比持平。
二手房同样持续下跌，仅 4 月份持平。
国家统计局最新公布的 5 月份数据显示，广州新房环比下跌 0.8%，跌幅领跑一线城市。二手房环比下跌 0.8%，与北京跌幅持平，高于上海、深圳。
这边是广州的尴尬之处：救市最激进，救市最无效。
当下的广州房地产市场，仍是新房遍地打折，二手房降价出货。
最近，每日经济新闻针对广州新房市场的一篇报道 《1.1 万元/㎡！广州这个楼盘为何卖出 「县城价」？》，引发了热议。
新闻中的这个楼盘，是位于增城新塘板块的碧桂园云顶。
碧桂园于 2017 年 3 月 29 日拿下该地块，楼面价约 2.4 万元/㎡。当时增城新房价格约 1.74 万元/㎡。
也就是说，碧桂园当时就是冒险拿地，楼面价已经超过了房价。
根据每日经济新闻披露，该楼盘售价最高卖到了 4.1 万元/㎡，目前最低仅约 1.1 万元/㎡。
1.1 万在增城已经算高价了，如今的增城均价早就跌破了一万。
广州副中心南沙也一样，房价从曾经疯狂的四万多一平米，跌至如今的每平米只需一万多。
广州楼市，为何这么难救？为何跌幅如斯？
03
救市最激进的一线城市，为何最难托底
四大一线城市中，救市最激进的广州，为何房地产表现仍最差？
这与其经济表现有直接关系。
2024 年，水逆周期贯穿了广州全年。
2024 年一季度，广州 GDP 增速 3.6%，位居十强城市倒数第一。
2024 上半年，广州 GDP 增速 2.5%，增速在十强城市中倒数第一。
2024 年前三季度，增速 2%，增量只有 380.11 亿元，增量增速在十强阵容中均倒数第一。
2024 全年，仍没有摆脱。GDP 增速 2.1%，增量 308.94 亿元，在十强城市中，仍是倒数第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
进入 2025 年，水逆依旧。
一季度，广州 GDP 实际增速 3%，位居 27 个万亿城市倒数第二，倒数第一的是佛山。广佛依旧在同沉。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
广州的水逆，是工业失速的结果。
从广州统计局披露的数据来看：
2024 全年，全市规上工业增加值同比下降 3%。
上半年，广州的工业增加值增速就已经下降了 0.8%。前三季度下降 2.2%。
从趋势可以看到，广州的工业颓势不但没有改善，反而在加重。
这一工业增速，在十强城市中，同样位居倒数第一，且是唯一一个规模以上工业增加值负增长的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局，其中上海为全部工业增加值增速
广州工业增加值下滑的主要原因，是汽车产业下滑之故。
第一部分已经说到，从工业总产值角度来看，广州的汽车工业占其工业总产值 25.3%，是广州的当家产业。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
而这个当家产业，如今出现了困局。
2024 上半年，汽车制造业，增加值下降 16.4%。前三季度，下降速度进一步扩大：重点产业中，汽车制造业增加值同比下降 17.4%，仍处动能转换深度调整期。
去年全年，仍处于动能转换深度调整期的汽车制造业增加值同比下降 18.2%
广州汽车工业下滑，在于其生产、销售双杀。
回看过去几年，广州的汽车产量已经连续四年增长，2023 年产量 317.92 万辆位居全国第一。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
然而，进入 2024 年，产量和销量同时下滑，且丢掉了汽车第一城宝座。
根据广州市统计局披露的数据来看，2024 年广州全年汽车产量 253.98 万辆，同比下跌了 20%。
来源：广州统计局
此外，去年全年广州的汽车制造业总产值 5054.3 亿元，同比下跌了 18.2%
来源：广州统计局
广州的当家企业广汽集团，尚未公布详细的年报，仅公布了 2024 年年度业绩预告公告，其披露：
经财务部门初步测算，预计 2024 年度实现归属于母公司所有者的净利润为 80000 万元到 120000 万元，与上年同期相比，将减少 3228 90 万元到 3628 90 万元，同比减少 72.91% 到 81.94%。
预计 2024 年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-330000 万元到-470000 万元，与上年同期相比，将减少 687263 万元到 827263 万元，同比减少 192.37% 到 231.56%。
此外，广汽公布了今年 1 月份的财报：
跌势依旧。广汽本田、广汽丰田、广汽传祺、广汽埃安仍在两位数下跌。尤其是广汽传祺，1 月份产量较去年同期腰斩，也接近腰斩。1 月份广汽本田的销量下跌了 57.14%。
来源：广汽财报
今年前五个月，广汽汽车合计产量同比依旧下跌 5.9%，销量合计同比仍下跌 13.48%。
来源：广汽财报
之前在分析广州的时候，我以 2022 年的数据计算过。
2022 年，广州工业三大支柱产业总产值合计 11947.12 亿元，占全市工业总产值 49.93%。也即三大工业支柱，占广州市工业的半边天。
2022 年，广州市工业总产值 25574.41 亿元。由此可以计算出汽车制造业占全市工业总产值的 25.3%，比重超过四分之一。
这样一个举足轻重的产业，产能跳水，整个广州的 GDP 增速焉能不吊车尾。
经济是楼市的基础，而非相反。皮之不存毛将焉附，所以广州楼市难托，也就顺理成章。
