深圳湾豪宅翡翠海岸 每经记者 陈荣浩 摄
今年 6 月底，位于深圳顶豪片区的翡翠海岸项目，成交了一套 89 平方米房源，总价为 1420 万元，折合单价 15.96 万元/平方米，跌破 16 万元/平方米。
而 4 年前，该小区曾卖出过约 29 万元/平方米的高价。链家网数据显示，目前翡翠海岸仍有 11 套房源在售，挂牌均价 24.6 万元/平方米。
翡翠海岸过往最大卖点在于一线海景，然而，随着一路之隔、更临近海岸线的中信元湾府动工，项目优势正在被削弱。
「在深圳市场，因海景遮挡而被同类竞品挤压的现象并不罕见。」7 月 7 日下午，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟通过微信向 《每日经济新闻》 记者分析称，当前深圳豪宅主要集中在红树湾、后海、深圳湾、蛇口、前海等地，以往有不少区域是通过填海形成的。随着填海区的开发，一些原本拥有一线海景的房源被遮挡，从而对原有房源价格造成冲击。
不过，邹少伟指出，通常情况下，只要新盘体量不大，对存量房的影响相对有限。
01
海景被遮挡，成交价跌一半？
翡翠海岸曾是深圳湾的 「海景宠儿」。
项目所在的深圳湾核心区豪宅较为集中，诞生了包括深圳湾一号、恒裕深圳湾、卓越维港、三湘海尚等在内的多个知名豪宅项目，业主挂牌价普遍在 20 万元/平方米以上。
翡翠海岸与深圳湾公园仅一路之隔，直线距离 200 米。项目的容积率约 2.0，楼间距开阔，曾与恒裕滨城并称 「深圳湾豪宅天花板」。
此前，翡翠海岸的一大卖点在于 「无敌海景」，部分楼栋户型可将深圳湾公园、香港元朗山脉尽收眼底，20 层以上可以看到 「春笋」（华润总部） 甚至福田 CBD 的城市天际线。
值得一提的是，该小区最小户型约 89 平方米，同样拥有一线海景，曾被市场视为 「上车深圳湾的稀缺选择」。
从历史成交价来看，翡翠海岸在 2021 年时最高卖出过约 29 万元/平方米，目前该小区在链家上的挂牌均价约 24.6 万元/平方米。
图源：贝壳找房
尽管挂牌价依然高企，但从贝壳平台数据看，翡翠海岸的实际成交价大幅偏离业主预期。
如前所述，6 月底该小区成交的 89 平方米房源，总价 1420 万元，单价约 15.96 万元/平方米。
「目前有一套相对便宜的东南朝向 89 平方米房源，挂牌总价 1600 万元左右，业主也是诚心出售，还能再讲价，此前 （该房源） 楼上还成交了一套总价 1550 万元的。」7 月 7 日上午，该片区房产中介刘桂云向每经记者介绍。
翡翠海岸与中信元湾府仅一路之隔
「等旁边中信的项目建好后，翡翠海岸价格预计会明显回落。」 该片区豪宅置业顾问王峰告诉每经记者，目前翡翠海岸面临两个利空因素：一是中信元湾府建好后部分楼栋可能存在遮挡，二是短期施工噪声。
王峰提到，如果能接受短期噪声影响，翡翠海岸的 89 平方米户型，等总价到 1400 万元，就可以考虑入手了。
两个项目在地图上的距离对比
每经记者在项目现场了解到，翡翠海岸与中信元湾府仅一路之隔，目前后者尚处于打地基阶段。翡翠海岸 D 栋和 E 栋与中信元湾府较近，存在海景被遮挡的可能。
中信元湾府一期规划建设 5 栋超高层，最高 54 层，部分楼栋 20 层以上高度超过 71.75 米的深圳歌剧院。
02
大豪宅更抗跌
克而瑞数据显示，今年上半年，全国重点 30 个城市 5000 万元以上的一二手高端住宅分别成交 591 套和 173 套，同比分别增长 48.5% 和 43%。
每经记者梳理发现，在深圳豪宅市场，小户型房源的价格波动比大平层更明显。
来源：链家网
以前述翡翠海岸为例，89 平方米户型成交价从最高 29 万元/平方米跌至约 16 万元/平方米，跌幅约 45%；而 177 平方米以上的大户型价格相对坚挺，近期鲜有成交，链家网上共有两套房源，挂牌均价都在 25 万元/平方米以上。
再如南山蛇口片区的海上世界双玺，88 平方米房源在 2021 年高峰时能卖到 1200 万元，而今年 3 月成交的一套 88 平方米房源总价为 910 万元，折合单价约 10.3 万元/平方米，已接近项目开盘价。
相比之下，该小区 6 月 22 日成交的一套三期 398 平方米房源，总价 6800 万元，折合单价约 17.09 万元/平方米；6 月 26 日成交的一套约 423 平方米房源，总价 8260 万元，折合单价约 19.53 万元/平方米。
「以前市场好的时候，小户型豪宅因总价较低，所以流通性较好。但当前房地产行业进入新阶段，市场主要由改善型需求主导，144 平方米以上户型占比逐年升高。豪宅市场面对的主要为高净值人群，他们对居住舒适性的要求只会更高。」 邹少伟补充道。
