随着一项在当地被称为 「有史以来最大规模」 的再融资项目落地，备受中国香港特区金融及地产等各界高度关注的新世界发展 （0017.HK，下称 「新世界」） 再融资，最近迎来实质性进展。
根据新世界方面于 6 月 30 日公布的具体方案，此次再融资将包括两个部分，其一为与有关银行债权人签订的新再融资定期贷款融资协议 （即新银行融资），对部分现有境外无抵押金融债务 （包括银行贷款） 进行了再融资；第二部分则是新世界协调集团其他境外无抵押银行贷款，与新银行融资的条款保证统一 （即经统一银行融资）。
随着新世界发展再融资方案落地，其资产优化战略也在推进之中。图为新世界旗下位于香港尖沙咀的 K11 MUSEA，其将迎来两大国际级盛事落户。摄/焦建
整体而言，此次方案共涵盖新世界方面约 882 亿港元现有境外无抵押金融债务。这一数字，超出了此前市场预期的 874 亿港元 （112 亿美元）。7 月 2 日，相关消息公布后的首个交易日，该公司股价一度上涨 11%，突破 6 港元。
7 月 2 日，新世界方面对 《财经》 提供的相关资料则显示，新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期日为 2028 年 6 月 30 日。但对第二部分，即经统一银行融资部分，则未透露具体偿还到期日。
此次通过再融资化债的简单解释，是尽量把未偿还贷款整合，避免未来几年持续不断的债务到期压力，类似 「展期」 操作。但整合关键，则是获得所有贷款方同意。因涉及相关方较多且各自利益考虑不同，与此次方案相关谈判持续进行了数月。
按照市场普遍预测，此次向新世界提供再融资的银行数量或有数十家，包括中资银行、香港本地银行，以及一些国际大行等。但就市场普遍关心的新世界以何种资产作为抵押获取再融资，各方均未透露相关信息。
公开资料显示，截至 2024 年 12 月 31 日，新世界发展借款总额为 146 4.88 亿港元，其中一年内到期债务约 322.09 亿港元，净负债率较 2024 年 6 月末增长 2.5 个百分点至 57.5%，现金及银行存款 （包含有限制银行存款） 约 218.58 亿港元。前述再融资方案被认为虽覆盖了相当一部分债务，但仍不足以完全化债。
而就在此次再融资项目最终敲定前的 5 月底，新世界方面则宣布，决定延迟四笔未偿还金额共 31.88 亿美元，即约 248.66 亿港元的永续债派息。此举虽不构成技术性违约，但这家拥有逾半个世纪历史的地产巨头的相关做法，亦曾在当地引发高度热议。
按照业界相关分析，虽永续债延迟派息可解释为 「保持现金」，但在债权人看来却值得警惕，导致更关注公司运营层面是否稳定，未来偿债能力和条件是否有变化等内容。
在运营层面，按照 2024 年 9 月新世界发布的 2024 财年全年 （截至 2024 年 6 月 30 日） 业绩，报告期内，该公司综合收入约 357.82 亿港元，同比减少 34%；核心经营利润约 68.98 亿港元，同比减少 18%。
这是近 20 年来该新世界首次出现年度亏损。与中国内地部分房地产企业此前采用的较高杠杆率发展模式相比，中国香港地产企业整体杠杆率较低。其融资主要采取三类措施，投地时开保函 （用自身及银行资金）、买地根据 40% 及 80% 融资指引 （买地时最高融资 40%、建筑成本最高融资 80%），以及利用上市公司地位发行无抵押债券。
因不少香港地产商采取 「货如轮转」（即快建快卖） 手段，前述相关模式可获得一定盈利。但受信心不足导致房地产业持续走低等因素影响，近年来中国香港的房地产业融资环境日趋保守，类似模式开始展现风险更高的一面。不仅如此，新世界近年来的经营方式亦被认为相对进取，并未完全遵循港资房企的低杠杆运营模式。
前述再融资方案落地，则被解读为新世界债务紧张局势或已过最坏阶段，可提振投资者对其未来处理债务的信心，银行业亦避免了 「潘多拉魔盒」 被打开。因前述方案如未能达成，则意味着新世界将需立即还款。这不仅将直接影响新世界，也可能波及因商业地产坏账上升而承压的多家银行。
中国香港方面此前亦有权威媒体透露，此次再融资方案获得了特区政府相关机构支持，银行业也因种种原因接受相关方案。整体而言，这将为新世界多争取一到两年扭转局面。
「新融资条款为公司提供了更大灵活性，有助于更好管理预期、持续的业务及财务需求。」 新世界发展方面表示，这笔资金将成为公司稳定经营、推进核心项目的关键保障。
针对 6 月 30 日的再融资动作，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚也表示，新世界发展目前的财务管理策略专注于减低负债及改善现金流，集团将继续贯彻执行财务管理措施，并履行现有财务责任。
新世界方面也提到，截至 6 月 25 日，集团已完成 2024/2025 年度 260 亿港元合约销售目标。以香港业务为例，其港岛南区某超级豪宅项目已累计售出逾 330 伙，买家中约一半为中国香港本地买家，亦有来自新加坡、日本及韩国等海外买家。此外，尖沙咀 K11 MUSEA 亦将迎来两大国际级盛事落户。
此外，新世界的资产优化战略也在推进之中。2024 财年，新世界通过出售香港荃湾愉景新城商场、深圳前海周大福金融大厦北塔部分权益等资产，回笼资金 80 亿港元。2025 财年，其计划进一步出售 130 亿港元非核心资产。
前述通过各种方式缓解短期偿债压力的做法，也被普遍认为意义较大，因此举可用时间换空间。随着中国香港特区地产业有望企稳，可能存在类似压力的地产商债务结构有望得到改善。事实上，在前述新世界再融资方案公布前，当地另一家相对中小型的地产商已传出逾百亿元贷款违约消息。
摩根大通方面近日发表的相关报告指出，该逾期贷款对当地银行业盈利影响少于 3%。但相关情况并非特殊，当地大部分中小型发展商或都面临流动性压力。该报告也指出，以杠杆借贷模式发展的地产商正面对再融资压力，或有以折扣出售资产的压力，届时会拖低楼价及商业物业回报率。
投行富瑞方面则在今年 2 月一份评估香港地产商财政状况的报告中分析，按照净负债比率、现金相对短债比率、一年内到期债务比率、利息覆盖率等四大准则审视，当地 11 家中小型发展商中，只有三家负债比率低于 40%，其余八家则存在相对高风险。
如此也引发了中国香港特区政府是否会出手的相关讨论。据今年 1 月 《财经》 关注新世界如何纾困时的相关报道，当时各方讨论的主要脱困方案被认为存在多条路径，即出售相关资产、母公司输血，以及政府援手。
第三种方案已有前例。1997 年金融风暴后，香港曾容许某地产企业的项目地积比率由 6.5 倍增至最高 10 倍，大幅增加其可售房屋面积，被认为间接帮助了此房企渡过难关。
